盐城市盐都区人民法院

民事判决书

（2014）都民初字第1911号

原告（反诉被告）恒*地产集团盐城有限公司，住所地在盐城市xx区xx路xx大厦。

法定代表人艾*，该公司董事长。

委托代理人周*、杨*，该公司员工。

被告（反诉原告）陈*，男，1985年11月28日生，汉族，居民，身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住xx县xx镇xx路xx号。

委托代理人姜军荣、陈青艮，江苏登瀛律师事务所律师。

原告（反诉被告）恒*地产集团盐城有限公司（以下简称恒*公司）诉被告（反诉原告）陈*商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月22日立案后，依法由审判员张登太适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）恒*公司法定代表人艾*的委托代理人周*、杨*，被告（反诉原告）陈*的委托代理人姜军荣、陈青艮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）恒*公司诉（辩）称：2013年10月5日，我司同陈*签订商品房买卖合同一份，约定：陈*购买我司开发的恒***花园2号楼2412号商品房，房款计731940元。陈*于2012年10月5日交付首付款221940元，余51万余元在在盐城工行亭湖支行（以下简称亭湖工行）办理按揭贷款，并由我司提供阶段性担保，后亭湖工行于2012年11月2日向我司发放了陈*的51万元贷款。但陈*未能按约偿还贷款本息，亭湖工行即宣布贷款提前到期，于2014年3月13日在我司帐户上扣划了应由陈*承担的贷款本息和罚息计505667. 93元。后我司多次要求陈*偿还本息，但陈*至今未能履行。现依据合同请求法院判决解除我司与陈*签订的商品房买卖合同，并判令陈*在判决生效后十日内协助我司办理商品房买卖合同注销登记。关于陈*的反诉：1、商品房买卖合同是双方的真实意思表示，并已经备案登记，内容合法、形式完备，该合同真实有效；2、合同已就双方权利义务作了明确约定，补充协议第三条第五款是双方在平等、自愿的基础上作出的关于违约责任的约定，是双方的真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。根据该约定，陈*要求我司返还首付款无法律和合同依据，请求法院驳回陈*的反诉请求。

被告（反诉原告）陈*辩（诉）称：我同恒*公司签订商品房买卖合同及补充协议均是事实，我向亭湖工行申请按揭贷款，并由恒*公司提供阶段性担保亦是事实。合同签订后，我已按约向恒*公司支付了首付款，并按约向亭湖工行偿还了几个月的贷款本息，后因特殊情况未能及时偿还其他贷款，恒*公司在没有履行告知义务的情况下要求解除合同，程序违法且不符合合同约定。现鉴于恒*公司要求解除合同，并要求我履行协助义务我表示同意，但恒*公司收取的首付款应当返还给我。关于我的反诉，、合同补充协议虽有关于“买受人所交款项100%不予退还”的约定，但该约定并非是我的真实意思表示，是恒*公司提供的格式合同，明显加重了我的负担或限制了我的主要权利，而且也没有向我履行告知义务，违反了法律的规定，因此该约定应当属于无效约定。

经审理查明：2012年10月5日，出卖人恒*公司同买受人陈*共同签订商品房买卖合同一份，约定：1、买受人购买的商品房系预售商品房，由恒*公司开发，位于恒***花园第2幢第2412号，建筑面积为121.77㎡，总价款为7 3 1 9 40元；2、买受人于2012年10月3日支付总楼款221940元，余款51万元须在2012年10月3日前办理完毕按揭贷款申请手续；3、买受人逾期付款在180日内，自合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。买受人逾期付款在180日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；4、出卖人应在2014年12月31日前将约定的商品房交付给买受人使用。逾期不超过180日的，自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖入应当自解除合同到达之日其30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；5、本合同未尽事项，可由约定后签订补充协议（附件四）。合同附件与本合同具有同等法律效力。合同还对其他事项作了约定。附件四合同补充协议约定双方同意就付款方式和期限作如下补充：买受人选择银行按揭贷款方式的，在房产证和房地产他项权证办理完毕前，买受人未按贷款合同的约定，连续.三个月或累计六个月不偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方解除本商品房买卖合同，收回商品房，买受人需承担违约责任，买受人所交款项的100%不予退还等。补充协议亦对其他事项作了约定。合同签订后，陈*于当日向恒*公司交付首付款221940元，恒*公司亦向陈*出具了收条。 2 0 1 2年1 1月1日，陈*同李春艳作为共同借款人，恒*公司作为保证人，共同与贷款人亭湖工行签订个人购房借款／担保合同，约定：1、贷款人同意向借款人发放5 l万元个人购置住房贷款，用于借款人购买恒***第2幢第2 4 1 2号房屋，借款人授权贷款人将贷款一次性划入恒*公司帐房；2、担保方式为抵押和保证，贷款期限为20年。抵押物为恒***第2幢第2 4 1 2号房屋，保证人承担阶段性连带责任保证，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利等承担连带保证责任；3、借款人按月等额本息还款，每月15日为还款日，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；4、存在借款人连续三个月或累计六个月未按时足额偿还贷款本息等情形，贷款人解除合同，并有权宣布合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及利息、罚息等。合同签订后，亭湖工行于次日将陈*所贷的51万元发放至恒*公司帐户，陈*亦向亭湖工行支付贷款本息，但陈*在偿还13779.6元本金及30870.04元利息后，即自2013年12月1 5日起连续三个月未依约向亭湖工行偿还贷款本息，致亭湖工行依据借款／担保合同的约定于2 0 1 4年3月13日宣布合同到期，并于当日从恒*公司帐户扣取贷款本息等计505667. 93元。后恒*公司要求陈*偿还其被亭湖工行扣取款项，但未果，遂诉至本院。诉讼中，陈*提起反诉，要求恒*公司返还首付款221940元。后本院就违约金问题征求恒*公司意见，恒*公司明确表示不增加诉讼请求，本案中不要求处理违约金问题。

另查明：恒*公司在另案诉丁正飞、王聪商品房买卖合同纠纷一案中，提供了除合同签订时间、房号、面积、价格、付款期限、首付款金额外与本案完全一致的合同文本，该合同附件四补充协议亦约定双方同意就付款方式和期限作补充，所补充内容与本案所涉内容完全一致。

以上事实有恒*公司提供的商品房买卖合同、贷款／担保合同、亭湖工行出具的催收通知书和贷款结清证明及情况说明等，有陈*提供的商品房买卖合同、收据，及当事人庭审笔录等证据在卷佐证。

本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。格式条款具有《合同法》第五十二和五十三条规定情形的，或者提供格式条款乙方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案所涉商品房买卖合同和借款／担保合同中关于商品房买卖、交付期限及方式、贷款金额、逾期付款违约责任、担保、抵押等约定均是当事人的真实意思表示，亦不违反法律规定，应认定合法有效，当事人均应按约履行。关于本诉，因陈*未能按约偿还贷款，导致亭湖工行依约提前收回贷款，要求恒*公司承担担保责任，并扣划恒*公司相应款项。现恒*公司要求解除商品房买卖合同，并要求陈*履行协助义务，对此陈*均表示同意，故本院依法照准。关于反诉，1、陈*己向恒*公司交付首付款211940元，并已向亭湖工行偿还了13779.60元贷款本金，占总房款的32%以上，已远超过陈*按合同约定的按累计应付款的 l%所承担的违约金或按累计应付款的日万分之一所承担的违约金；2、双方所签订的商品房买卖合同（含附件四补充协议）中，与恒*公司与他人所签订的合同中关于买受人所交首付款及其他事项均作了完全一致的约定，故关于首付款及其他事项的补充约定，显系恒*公司单方提供的格式合同，该“所交款项的100%不予退还的约定明显排除了陈*由要求返还扣除违约金后的首付款的主要权利，故应当认定无效。陈*要求恒*公司返还首付款的请求，符合法律规定，本院予以支持。至于根据合同约定陈*是否应当承担违约金及应承担多少违约金的问题，因恒*公司在陈*提出反诉后明确表示不增加诉讼请求，在本案中不要求处理违约金的问题，故本院对陈*是否应承担违约金及应承担多少违约金的问题在本案中不予处理，当事人可依法另行主张。关于恒*公司提出的首付款中17余万元系陈*向物业公司所借，并由物业公司汇至恒*公司名下的问题，因恒*公司向陈*出具了收据，并认可是陈*交付的首付款，故该款项权利义务的主体应为恒*公司与陈*，陈*与物业公司是否存在借贷关系，与本案不属同一法律关系，本院在本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，及相关民事法律、政策之规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）恒*地产集团盐城有限公司与被告（反诉原告）陈*于2 0 1 2年10月5日所签订的商品房买卖合同；被告（反诉原告）陈*于本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）恒*地产集团盐城有限公司注销商品房买卖合同的备案登记。

二、原告（反诉被告）恒*地产集团盐城有限公司应于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）陈*返还首付款人民币221940元，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费11119元，减半收取5559.5元，由被告陈*负担。反诉案件受理费2314.5元，由反诉被告恒*地产集团盐城有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（汇款户名：盐城市财政局，开户行：江苏省盐城市农行中汇支行营业部，账号：40010****821）

审 判 员 张*太

二零一四年十一月十日

书 记 员 程*露